Kurz gesagt: Drei wichtige Zahlen in deinem Darlehensvertrag für die Baufinanzierung bestimmen fast alles: der Zins auf die Restschuld (Sollzins), die anfängliche Tilgung und das Datum, an dem deine Zinsbindung endet (Zinsbindungsende). Mit diesen drei Zahlen und der Darlehenssumme kannst du deine monatliche Rate ausrechnen, die Restschuld am Ende der Zinsbindung abschätzen und sehen, wie stark dich ein höherer Anschlusszins treffen würde.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Sollzins: der Preis des Kredits pro Jahr, berechnet auf deine Restschuld.
- Tilgung: der Anteil der Darlehenssumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst, in Prozent.
- Zinsbindungsende: das Datum, ab dem der vereinbarte Zins nicht mehr gilt. Es ist ein Datum, nicht nur eine Zahl von Jahren.
- Monatliche Rate = Darlehenssumme × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12.
Wo findest du die drei Zahlen im Darlehensvertrag?
| Zahl | Übliche Bezeichnung im Vertrag | Was sie dir sagt |
|---|---|---|
| Zins | Sollzins, Nominalzins | Der Preis pro Jahr auf deine Restschuld |
| Anfängliche Tilgung | Anfängliche Tilgung, Tilgungssatz | Wie viel du im ersten Jahr zurückzahlst, in % der Darlehenssumme |
| Ende der Zinsbindung | Zinsbindungsende, Zinsbindung bis | Das Datum, ab dem der vereinbarte Zins nicht mehr gilt |
Schau direkt in den Darlehensvertrag. Das Gesetz definiert den Sollzins als den Jahreszins, der auf den in Anspruch genommenen Betrag berechnet wird. Er gilt als „gebunden“, wenn für die gesamte Vertragslaufzeit ein oder mehrere Zinssätze als feste Prozentsätze vereinbart sind (§ 489 Abs. 5 BGB).
Vor Vertragsabschluss muss dir die Bank außerdem das europäische Merkblatt (ESIS-Merkblatt) in Textform und rechtzeitig geben (Art. 247 § 1 EGBGB). Vergleiche Merkblatt, Angebot und Vertrag miteinander. Weicht eine Zahl ab, frag bei deiner Bank nach.
Was bewirkt jede Zahl? Ein Beispiel
Nehmen wir ein Beispieldarlehen: 372.000 €, Sollzins 3,00 %, anfängliche Tilgung 2,00 %, Zinsbindung 10 Jahre.
- Monatliche Rate: 372.000 € × (3,00 % + 2,00 %) ÷ 12 = 1.550 €.
- Monat 1, Zinsen: 372.000 € × 3,00 % ÷ 12 = 930 €.
- Monat 1, Tilgung: 1.550 € − 930 € = 620 €. Das entspricht 2,00 % von 372.000 € pro Jahr (7.440 €), geteilt durch 12.
- Ende der Zinsbindung: Nach 10 Jahren sind noch etwa 285.360 € offen (etwa 77 %). Diese Restschuld muss zu dem Zins finanziert werden, der dann gilt.
Alle Zahlen sind eigene Berechnungen mit konstantem Zins und konstanter Rate.
Warum diese drei Zahlen? Der Sollzins bestimmt, wie viel von deiner Rate Zinsen sind. Die Tilgung bestimmt, wie schnell die Restschuld sinkt. Das Zinsbindungsende sagt dir, wann du dich um eine Anschlussfinanzierung kümmern musst. Wer diese drei Werte kennt, versteht den Kredit in groben Zügen.
Probiere es mit deinem eigenen Vertrag
Trag die drei Zahlen und deine Darlehenssumme ein. Ein zweites Beispiel zeigt, wie es geht:
| Beispiel 2 | Dein Darlehen | |
|---|---|---|
| Darlehenssumme | 250.000 € | |
| Sollzins | 3,50 % | |
| Anfängliche Tilgung | 2,00 % | |
| Monatliche Rate: Darlehenssumme × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12 | 250.000 € × 5,50 % ÷ 12 = 1.145,83 € | |
| Zinsen im Monat 1: Darlehenssumme × Sollzins ÷ 12 | 729,17 € | |
| Tilgung im Monat 1: Rate − Zinsen | 416,67 € |
Was steht sonst noch im Vertrag? Eine kurze Checkliste
- das Recht auf Sondertilgung: wie viel pro Jahr, zu welchen Terminen, ab welchem Mindestbetrag
- das genaue Datum, an dem deine Zinsbindung endet
- mögliche Bereitstellungszinsen und die bereitstellungszinsfreie Zeit
Was tun, wenn eine Zahl fehlt oder unklar ist?
Frag deine Bank schriftlich nach und verlass dich nicht auf Vermutungen. Bei rechtlichen Fragen zu deinem eigenen Vertrag kann dir deine Bank weiterhelfen.
Häufige Fragen
Wo steht das Datum, an dem meine Zinsbindung endet?
Ist der Sollzins dasselbe wie der Effektivzins?
Was ist, wenn eine Zahl im Vertrag vom Merkblatt abweicht?
Alle Berechnungen dienen nur der Information und Beispiele. Die Konditionen unterscheiden sich von Bank zu Bank. Prüfe deinen eigenen Darlehensvertrag.
Die Informationen in diesem Artikel dienen nur der allgemeinen Information und stellen keine individuelle Finanz- oder Anlageempfehlung dar. Zinsen und Konditionen hängen von deiner persönlichen Situation ab und ändern sich im Zeitverlauf. Ein persönliches Angebot und deinen individuellen Zinssatz erhältst du bei deiner Bank oder bei deinem Finanzierungsberater.
Weiterlesen
Glossar: Sollzins, Tilgung, Zinsbindungsende, Bereitstellungszinsen, Effektivzins. Dazu passt: So funktioniert ein Baukredit.
Quellen
- § 489 Abs. 5 BGB (Sollzins), § 491a BGB, Art. 247 § 1 EGBGB (Information vor Vertragsabschluss), § 16 PAngV (Effektivzins), gegen den Gesetzestext geprüft (7. November 2026)
- Beispielzahlen: eigene Berechnung, Referenzfall, konstanter Zins (am 7. November 2026 neu berechnet)
- Titelbild: KI-generiert