So funktioniert ein Baukredit: Zins, Tilgung, Rate erklärt

Kurz gesagt: Ein typischer deutscher Baukredit (auch Baufinanzierung oder Immobiliendarlehen genannt) ist ein Annuitätendarlehen: Du zahlst jeden Monat denselben Betrag, der sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Der Sollzins ist für einen festen Zeitraum festgeschrieben (Zinsbindung), oft 10 Jahre. Weil die Zinsen auf die Restschuld berechnet werden, wächst der Tilgungsanteil jeden Monat, während der Zinsanteil schrumpft.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Drei Zahlen bestimmen deinen Kredit: die Darlehenssumme, der Sollzins und die Tilgung. Zusammen ergeben sie deine monatliche Rate.
• Die Rate bleibt gleich. Es ändert sich nur die Aufteilung: am Anfang überwiegend Zinsen, später überwiegend Tilgung.
• Der Zins ist meist 10 Jahre festgeschrieben, der Kredit läuft aber länger. Nach 10 Jahren kann noch der größte Teil der Schuld offen sein. In unserem Beispiel sind es 77 %.
• Die Restschuld muss zum Ende der Zinsbindung neu finanziert werden (Anschlussfinanzierung). Das ist eines der größten Risiken eines Baukredits, siehe Zinsbindung läuft aus.

Was ist die rechtliche Grundlage?

Ein Baukredit ist ein Darlehensvertrag nach § 488 BGB: Die Bank stellt den vereinbarten Betrag zur Verfügung, du schuldest die vereinbarten Zinsen und musst das Darlehen bei Fälligkeit zurückzahlen. Meist sichert die Bank den Kredit mit einer Grundschuld auf der Immobilie, die im Grundbuch eingetragen wird. Das Gesetz beschreibt die Grundschuld als Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an den Begünstigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 BGB). Zahlst du dauerhaft nicht mehr, kann die Bank ihre Forderung aus der Immobilie im Wege der Zwangsvollstreckung befriedigen (§ 1192 BGB in Verbindung mit § 1147 BGB).

Wie wird die monatliche Rate berechnet?

Die Standardformel für ein Annuitätendarlehen ist einfach:

Monatliche Rate = Darlehenssumme × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12

So rechnet auch der Rechner in Hypomeister. Einzelne Banken rechnen unter Umständen etwas anders, zum Beispiel beim Umgang mit dem Auszahlungsmonat. Prüfe deshalb den Tilgungsplan in deinem Angebot.

Unser Beispielkredit

Wir verwenden in dieser Serie ein durchgehendes Beispiel.

Die Beträge für Notar und Grundbuch sind Planungswerte, keine festen Prozentsätze. Die tatsächlichen Gebühren werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet und hängen vom Kaufvorgang, der Finanzierung und den erforderlichen Eintragungen ab.

In diesem Beispiel finanziert der Kredit auch die Kaufnebenkosten. Ob eine Bank das akzeptiert, hängt von der Bank und von deinem Eigenkapital ab. Die Kosten selbst findest du aufgeschlüsselt in Kaufnebenkosten.

Die Funktionsweise eines Baukredits an einem Beispiel: Wie verteilt sich die Rate?

Im ersten Monat werden die Zinsen auf die vollen 372.000 € berechnet:

• Zinsen: 372.000 € × 3 % ÷ 12 = 930 €
• Tilgung: 1.550 € − 930 € = 620 €

Im nächsten Monat ist die Restschuld etwas niedriger, also sind auch die Zinsen etwas niedriger und die Tilgung etwas höher. Über ein Jahr gesehen:

Deshalb verschiebt sich im Tilgungsplan von Zeile zu Zeile das Verhältnis von Zinsen und Tilgung. Wie du ihn Zeile für Zeile liest, steht in Tilgungsplan lesen.

Wie schnell sinkt die Restschuld?

So liest du die Tabelle: Der Kredit ist nach 367 Monaten getilgt, also nach gut 30 Jahren, mit Zinsen von insgesamt 196.810 €. Das ist mehr als die Hälfte der geliehenen Summe. Zur Halbzeit (etwa Jahr 15) schuldest du noch mehr als 60 % des Kredits.

Eigene Berechnung: Rate fest bei 1.550 €, Sollzins über die ganze Laufzeit konstant bei 3,00 %, keine Sondertilgungen. In der Praxis ändert sich der Zins, wenn die Zinsbindung endet.

Zinsbindung und Laufzeit sind nicht dasselbe

Diesen Punkt übersehen viele am Anfang. Im Beispiel ist der Zins 10 Jahre festgeschrieben, der Kredit läuft aber 30 Jahre. Nach 10 Jahren sind 285.360 € der ursprünglichen 372.000 € noch offen, etwa 77 %. Für die restlichen 20 Jahre gilt der Zins, der dann am Markt angeboten wird.

Bei gleicher Rate von 1.550 € läuft der Kredit bei einem Anschlusszins von 3 % noch etwa 20,6 Jahre, bei 5 % etwa 29,2 Jahre und bei 6 % etwa 42,3 Jahre. Die vollständige Tabelle steht in Zinsbindung läuft aus.

Eine höhere Tilgung verringert dieses Risiko. Jeder zusätzliche Prozentpunkt Tilgung senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung, kostet aber eine höhere monatliche Rate.

Welche Zahlen solltest du vergleichen?

• Sollzins: der nominale Zinssatz auf die Restschuld (§ 489 Abs. 5 BGB).
• Effektivzins: der effektive Jahreszins, der auch bestimmte Kosten enthält und in § 16 PAngV definiert ist. Er ist die Zahl, die für den Vergleich von Angeboten gedacht ist.
• Tilgungssatz: Er bestimmt, wie schnell du zurückzahlst, nicht, was der Kredit pro Prozent Zins kostet.
• Zinsbindung: Längere Zinsbindungen geben mehr Planungssicherheit und kosten oft einen höheren Zins.

Wie sich die beiden Zinssätze unterscheiden, erklärt Sollzins vs. Effektivzins.

Alle Berechnungen dienen nur der Information und Beispiele. Die Konditionen unterscheiden sich von Bank zu Bank. Prüfe deinen eigenen Darlehensvertrag.

Die Informationen in diesem Artikel dienen nur der allgemeinen Information und stellen keine individuelle Finanz- oder Anlageempfehlung dar. Zinsen und Konditionen hängen von deiner persönlichen Situation ab und ändern sich im Zeitverlauf. Ein persönliches Angebot und deinen individuellen Zinssatz erhältst du bei deiner Bank oder bei deinem Finanzierungsberater.

Sieh deinen eigenen Kredit in Hypomeister

Alles in diesem Artikel, die monatliche Aufteilung, die Restschuld im Zeitverlauf und die Restschuld am Ende der Zinsbindung, zeigt Hypomeister dir für deinen eigenen Kredit. Gib ihn einmal ein und sieh dein Dashboard und deinen Tilgungsfortschritt.

→ Hypomeister öffnen · Glossar: Annuität, Sollzins, Tilgung, Restschuld

Quellen

• § 488 BGB, § 489 BGB, § 1191 BGB, § 1192 BGB, § 1147 BGB, § 11 GrEStG, § 16 PAngV, gegen den Gesetzestext geprüft (§ 1192 und § 1147 am 8. November 2026, die übrigen am 7. November 2026)
• Notar- und Grundbuchgebühren: GNotKG (Link am 8. November 2026 geprüft; die Werte 1,5 % und 0,5 % sind Planungswerte und stammen nicht aus dem Gesetz)
• Eigene Berechnungen: Rate, Aufteilung, Restschuldtabelle und Laufzeiten (am 7. November 2026 neu berechnet)
• Titelbild: KI-generiert